1. Bổ sung quy định về bồi thường thiệt hại khi thu hồi đất

Nghị định 226/2025/NĐ-CP bổ sung quy định về bồi thường cây trồng, vật nuôi khi Nhà nước thu hồi đất tại Điều 14 Nghị định 88/2024. Cụ thể, trường hợp bồi thường đối với cây lâu năm là loại cho thu hoạch nhiều lần quy định tại khoản 2 Điều 103 Luật Đất đai mà không xác định được sản lượng vườn cây còn chưa thu hoạch tương ứng với số năm còn lại trong chu kỳ thu hoạch thì mức bồi thường được tính bằng giá trị thiệt hại thực tế của vườn cây.

Trường hợp khi UBND cấp tỉnh xem xét ban hành đơn giá bồi thường thiệt hại về cây trồng, vật nuôi quy định tại khoản 6 Điều 103 Luật Đất đai mà chưa có quy trình sản xuất cây trồng, vật nuôi được cấp có thẩm quyền ban hành thì căn cứ vào tình hình thực tế của địa phương để ban hành.

2. Người nhận thừa kế không được ghi nợ tiền sử dụng đất

Nghị định 226 đã sửa đổi bổ sung điểm a, c khoản 11 Điều 18 Nghị định 104/2024/NĐ-CP theo hướng bỏ quy định về “người nhận thừa kế” trong nhóm đối tượng ghi nợ trực tiếp. Theo đó, đối tượng được ghi nợ tiền sử dụng đất khi cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất lần đầu là cá nhân, hộ gia đình đang sử dụng đất có nhu cầu ghi nợ. Thời hạn nợ tiền sử dụng đất được tính cho đến khi người sử dụng đất thực hiện quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất và phải nộp đủ tiền sử dụng đất còn nợ trước khi thực hiện các quyền này; trường hợp tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất thì người nhận tặng cho thuộc hộ nghèo, hộ cận nghèo và người nhận thừa kế được tiếp tục ghi nợ.

3. Bãi bỏ quy định về khung giá đất và điểm mới trong định giá đất

Kể từ 15/08/2025, chính thức bãi bỏ Nghị định số 96/2019/NĐ-CP quy định về khung giá đất để tiến tới áp dụng bảng giá đất thống nhất, điều chỉnh giá theo dữ liệu thị trường.

Nghị định 226/2025 mở rộng khái niệm “giao dịch trên thị trường” để làm căn cứ định giá. Nếu trước đây chỉ công nhận các giao dịch đã đăng ký và hoàn thành nghĩa vụ tài chính, thì nay còn bao gồm cả hợp đồng thương mại giữa chủ đầu tư và khách hàng, ngoại trừ bất động sản hình thành trong tương lai.

Ngoài ra, nội dung xác định giá đất theo phương pháp so sánh tại Điều 4 Nghị định 71/2024/NĐ-CP được Nghị định 226/2025/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung. Theo đó, sửa đổi, bổ sung điểm a và điểm b khoản 2: thông tin đầu vào để định giá đất là giá đất đã hoàn thành chuyển nhượng trên thị trường, giá đất đã trúng đấu giá quyền sử dụng đất sau khi hoàn thành nghĩa vụ tài chính quy định tại các điểm a, b và c khoản 3 Điều 158 Luật Đất đai 2024. Các thông tin này được lấy từ các nguồn: cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai, cơ sở dữ liệu quốc gia về giá; Văn phòng đăng ký đất đai; cơ quan thuế; đơn vị, tổ chức thực hiện việc đấu giá quyền sử dụng đất, đấu giá tài sản; sàn giao dịch bất động sản, doanh nghiệp bất động sản; thông tin thu thập qua điều tra, khảo sát.

Trên cơ sở thông tin thu thập được để xác định giá mặt bằng chung; giá mặt bằng chung là bình quân số học của các giá đất thu thập được. Tổ chức thực hiện định giá đất lựa chọn thông tin giá đất theo thứ tự ưu tiên đối với thông tin gần giá mặt bằng chung. Việc lựa chọn thông tin của các thửa đất so sánh thực hiện theo thứ tự ưu tiên.

4. UBND cấp xã được thực hiện xây dựng bảng giá đất và Chủ tịch UBND cấp xã phê duyệt phương án đấu giá quyền sử dụng đất

Theo khoản 1 Điều 7 Nghị định 226/2025, nhiệm vụ xây dựng bảng giá đất của Ủy ban nhân dân cấp huyện cũ sẽ được giao cho Ủy ban nhân dân cấp xã.

Ngoài ra, trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất thuộc thẩm quyền giao đất, cho thuê đất của Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã thì cơ quan có chức năng quản lý đất đai cấp xã kiểm tra, hoàn thiện hồ sơ trình Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã phê duyệt phương án đấu giá quyền sử dụng đất. Như vậy, quy định mới đã bỏ thẩm quyền của UBND cấp huyện, bổ sung thẩm quyền mới cho Chủ tịch UBND cấp xã trong việc phê duyệt phương án đấu giá quyền sử dụng đất.