Luật đất đai 2024 gồm: 16 chương, tăng 02 chương so với Luật Đất đai 2013, bổ sung 01 chương về Phát triển Quỹ đất, tách riêng chương về Thu hồi đất, trưng dụng đất và chương về Bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất.

21 điểm mới của Luật Đất đai 2024, bao gồm:

1. Thể chế hóa chủ trương, đường lối của Đảng về chính sách đất đai đối với đồng bào dân tộc thiểu số

Điều 16 Luật Đất đai 2024 đã quy định các chính sách bảo đảm đất sinh hoạt cộng đồng; giao đất, cho thuê đất đối với đồng bào dân tộc thiểu số thiếu đất ở, đất sản xuất; trách nhiệm của các cơ quan nhà nước trong việc xây dựng và thực hiện chính sách hỗ trợ đất đai đối với đồng bào dân tộc thiểu số.

2. Bổ sung quy định về quyền và nghĩa vụ của công dân đối với đất đai

Khác với Luật Đất đai 2013, bên cạnh quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất thì Luật Đất đai 2024 còn bổ sung quy định về quyền và nghĩa vụ của công dân đối với đất đai tại Điều 23, 24, 25.

- Điều 23. Quyền của công dân đối với đất đai;

- Điều 24. Quyền tiếp cận thông tin đất đai;

- Điều 25. Nghĩa vụ của công dân đối với đất đai.

3. Mở rộng hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp của cá nhân

Hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp của cá nhân không quá 15 lần hạn mức giao đất nông nghiệp của cá nhân đối với mỗi loại đất quy định tại các khoản 1, 2 và 3 Điều 176 Luật Đất đai 2024.
4. Bãi bỏ khung giá đất

Luật Đất đai 2024 đã bãi bỏ quy định về khung giá đất so với Luật Đất đai 2013.

5. Bảng giá đất được xây dựng hằng năm

Theo khoản 3 Điều 159 Luật Đất đai 2024, UBND cấp tỉnh xây dựng, trình Hội đồng nhân dân cùng cấp quyết định bảng giá đất lần đầu để công bố và áp dụng từ ngày 01/01/2026. Hằng năm, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm trình Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quyết định điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung bảng giá đất để công bố và áp dụng từ ngày 01 tháng 01 của năm tiếp theo.

Trường hợp cần thiết phải điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung bảng giá đất trong năm, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm trình Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quyết định.

6. Luật Đất đai 2024 quy định 05 phương pháp định giá đất

Theo khoản 5 Điều 158 Luật Đất đai 2024, 05 phương pháp định giá đất bao gồm:

- Phương pháp so sánh

- Phương pháp thu nhập

- Phương pháp thặng dư

- Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất

- Chính phủ quy định phương pháp định giá đất khác ngoài 04 phương pháp trên sau khi được sự đồng ý của Ủy ban Thường vụ Quốc hội.

Tại Điều 4 Luật Đất đai 2024 quy định về người sử dụng đất thì không có hộ gia đình. Cụ thể ở khoản 25 Điều 3 Luật Đất đai 2024, hộ gia đình sử dụng đất là những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình, đang sống chung và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất trước ngày Luật Đất đai 2024 có hiệu lực thi hành. Do đó, từ năm 2025, Luật Đất đai 2024 không còn cấp đất cho hộ gia đình.

Mặt khác, khoản 4 Điều 256 Luật Đất đai 2024 quy định, trường hợp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đã cấp cho đại diện hộ gia đình trước ngày Luật Đất đai 2024 có hiệu lực thi hành, nếu các thành viên có chung quyền sử dụng đất của hộ gia đình có nhu cầu thì được cấp đổi sang Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất và ghi đầy đủ tên các thành viên có chung quyền sử dụng đất. Việc xác định các thành viên có chung quyền sử dụng đất của hộ gia đình để ghi tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất do các thành viên này tự thỏa thuận và chịu trách nhiệm trước pháp luật.

Căn cứ những quy định trên thì từ ngày 01/01/2025, Luật Đất đai 2024 không còn cấp đất cho hộ gia đình.

8. Thay đổi tên gọi chính xác của sổ đỏ, sổ hồng

Theo Luật Đất đai 2024 thì sổ đỏ, sổ hồng có tên gọi chính xác là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.

Trước đây, sổ đỏ, sổ hồng có tên gọi chính xác như sau:

- Từ ngày 10/12/2009 đến ngày 31/12/2023, sổ đỏ, sổ hồng sẽ có tên gọi chính xác là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (Theo Nghị định 88/2009/NĐ-CP, Thông tư 17/2009/TT-BTNMT, Luật Đất đai 2013). 

- Trước đó nữa thì sổ đỏ sổ hồng có tên gọi là Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Theo Nghị định 60-CP ngày 05/7/1994, nghị định 90/2006/NĐ-CP, Nghị định 64-CP, Thông tư 346/1998/YY-TCĐC).  

9. Điểm mới về giá đất khi tính thuế sử dụng đất phi nông nghiệp

Điều 249 Luật Đất đai 2024 sửa đổi khoản 3 Điều 6 Luật thuế sử dụng đất phi nông nghiệm 2010 về giá của 01 m2 khi tính thuế sử dụng đất phi nông nghiệp như sau:

- Giá của 1m2 đất là giá đất theo bảng giá đất tương ứng với mục đích sử dụng và được ổn định theo chu kỳ 05 năm.

Theo khoản 3 Điều 6 Luật thuế sử dụng đất phi nông nghiệm 2010, giá của 1m2 đất là giá đất theo mục đích sử dụng do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định và được ổn định theo chu kỳ 5 năm, kể từ ngày Luật thuế sử dụng đất phi nông nghiệp 2010 có hiệu lực thi hành. 

10. Luật Đất đai 2024 sửa đổi cách xác định thu nhập chịu thuế từ chuyển nhượng bất động sản

- Điều 247 Luật Đất đai 2024: Thu nhập chịu thuế từ chuyển nhượng bất động sản được xác định là giá chuyển nhượng từng lần; trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì thu nhập chịu thuế tính theo giá đất trong bảng giá đất.

- Khoản 1 Điều 14 Luật thuế thu nhập cá nhân 2007 (sửa đổi, bổ sung năm 2014): Thu nhập chịu thuế từ chuyển nhượng bất động sản được xác định là giá chuyển nhượng từng lần.

11. Luật Đất đai 2024 sửa đổi 08 luật

Luật Đất đai 2024 sửa đổi 08 luật sau:

- Luật Quy hoạch 2017;

- Luật Thủy sản 2017;

- Luật Tổ chức chính quyền địa phương 2015;

- Luật Thi hành án dân sự 2008;

- Luật Thuế thu nhập cá nhân 2007;

- Luật Lâm nghiệp 2017;

- Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp 2010;

- Luật đầu tư 2020.

12. Bổ sung thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai của Trọng tài thương mại

Theo khoản 5 Điều 236 Luật Đất đai 2024, tranh chấp giữa các bên phát sinh từ hoạt động thương mại liên quan đến đất đai do Tòa án giải quyết theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự hoặc do Trọng tài thương mại Việt Nam giải quyết theo quy định của pháp luật về trọng tài thương mại.

13. Cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp vẫn được nhận chuyển nhượng đất trồng lúa

Hiện nay, theo khoản 3 Điều 191 Luật Đất đai 2013, hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa.

Tuy nhiên, tại Mục 5 Chương III Luật Đất đai 2024 về điều kiện thực hiện các quyền của người sử dụng đất thì không còn quy định này nữa.

Ngoài ra, tại khoản 7 Điều 45 Luật Đất đai 2024 có quy định như sau: “Cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa quá hạn mức quy định tại Điều 176 của Luật này thì phải thành lập tổ chức kinh tế và có phương án sử dụng đất trồng lúa bao gồm các nội dung theo quy định tại khoản 6 Điều này và được Ủy ban nhân dân cấp huyện phê duyệt, trừ trường hợp người nhận tặng cho là người thuộc hàng thừa kế”.

Như vậy, Luật Đất đai 2024 đã cho phép cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp vẫn được nhận chuyển nhượng đất trồng lúa.

14. Sửa đổi nguyên tắc sử dụng đất

- Luật Đất đai 2024:

+ Đúng mục đích sử dụng đất.

+ Bền vững, tiết kiệm, có hiệu quả đối với đất đai và tài nguyên trên bề mặt, trong lòng đất.

+ Bảo vệ đất, bảo vệ môi trường, thích ứng với biến đổi khí hậu, không được lạm dụng thuốc bảo vệ thực vật, phân hóa học làm ô nhiễm, thoái hóa đất.

+ Thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất trong thời hạn sử dụng đất theo quy định của Luật này và quy định khác của pháp luật có liên quan; không xâm phạm quyền, lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất liền kề và xung quanh.

- Luật Đất đai 2013:

+ Đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và đúng mục đích sử dụng đất.

+ Tiết kiệm, có hiệu quả, bảo vệ môi trường và không làm tổn hại đến lợi ích chính đáng của người sử dụng đất xung quanh.

+ Người sử dụng đất thực hiện quyền, nghĩa vụ của mình trong thời hạn sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai 2013 và quy định khác của pháp luật có liên quan.

15. Sửa đổi quy định về phân loại đất

Luật Đất đai 2024 và Luật Đất đai 2013 đều căn cứ vào mục đích sử dụng đất đai mà phân loại đất đai thành nhóm đất nông nghiệp, nhóm đất phi nông nghiệp, nhóm đất chưa sử dụng. Tuy nhiên, theo Điều 9 Luật Đất đai 2024 không liệt kê:

- Các loại đất thuộc đất nông nghiệp khác,

- Các loại đất thuộc đất phi nông nghiệp khác,

- Sửa đổi lại định nghĩa nhóm đất chưa sử dụng: nhóm đất chưa sử dụng là đất chưa xác định mục đích sử dụng và chưa giao, chưa cho thuê. Cách định nghĩa này khác so với cách định nghĩa theo quy định của Luật Đất đai 2013, nhóm đất chưa sử dụng gồm các loại đất chưa xác định mục đích sử dụng.

16. Phải công bố công khai tất cả các loại quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

Điều 75 Luật Đất đai 2024 quy định về công khai quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất như sau:

- Việc công bố công khai quy hoạch sử dụng đất quốc gia thực hiện theo quy định của pháp luật về quy hoạch.

- Kế hoạch sử dụng đất quốc gia; quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp tỉnh; quy hoạch sử dụng đất cấp huyện, kế hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện sau khi được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định, phê duyệt phải được công bố công khai.

Hiện nay, theo Điều 48 Luật Đất đai (sửa đổi năm 2018) quy định công khai quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất như sau:

- Việc công bố công khai quy hoạch sử dụng đất quốc gia, quy hoạch sử dụng đất quốc phòng, quy hoạch sử dụng đất an ninh được thực hiện theo quy định của pháp luật về quy hoạch.

- Toàn bộ nội dung quy hoạch sử dụng đất cấp huyện sau khi được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt phải được công bố công khai

- Toàn bộ nội dung kế hoạch sử dụng đất sau khi được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định, phê duyệt phải được công bố công khai 

17. Phải hoàn thành bố trí tái định cư trước khi thu hồi đất

Theo khoản 6 Điều 91 Luật Đất đai 2024, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, Ủy ban nhân dân cấp huyện có trách nhiệm tổ chức lập và thực hiện dự án tái định cư để bảo đảm chủ động trong việc bố trí tái định cư cho người có đất thu hồi. Việc phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và việc bố trí tái định cư phải được hoàn thành trước khi có quyết định thu hồi đất.

19. Bổ sung Chương VIII về phát triển, quản lý và khai thác quỹ đất

Luật Đất đai 2024 đã bổ sung các quy định về phát triển, quản lý và khai thác quỹ đất từ Điều 112 đến Điều 115 Luật Đất đai 2024.

20. Luật Đất đai 2024 quy định nguyên tắc, điều kiện tách thửa đất, hợp thửa đất

Hiện nay, Luật Đất đai 2013 không quy định điều kiện tách thửa đất, hợp thửa đất.

Theo khoản 23 Điều 1 Nghị định 148/2020/NĐ-CP quy định, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng và điều kiện cụ thể tại địa phương để quy định cụ thể điều kiện tách thửa đất, điều kiện hợp thửa đất theo từng loại đất và diện tích tối thiểu được tách thửa đối với từng loại đất.

Đến Luật Đất đai 2024 đã bổ sung quy định về nguyên tắc, điều kiện tách thửa đất, hợp thửa đất tại Điều 220.

21. Quy định vụ thể việc gia đất, cho thuê đất thông qua đấu giá quyền sử dụng đất; giao đất, cho thuê đất thông qua đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án đầu tư có sử dụng đất 

So với Luật Đất đai 2013, tại Chương IX của Luật Đất đai 2024 đã quy định cụ thể việc “giao đất, cho thuê đất thông qua đấu giá quyền sử dụng đất” (Điều 125) đối với “đất sạch” do Nhà nước tạo lập; hoặc “giao đất, cho thuê đất thông qua đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án đầu tư có sử dụng đất” (Điều 126) đối với “đất chưa giải phóng mặt bằng” mà “nhà đầu tư trúng đấu thầu có trách nhiệm ứng vốn để thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo yêu cầu của cơ quan nhà nước có thẩm quyền” và trong thời hạn 36 tháng kể từ ngày ban hành quyết định công nhận kết quả trúng đấu thầu hoặc thời hạn khác theo hợp đồng đã ký kết với cơ quan nhà nước có thẩm quyền, Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền phải thực hiện xong việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư để giao đất, cho thuê đất đối với nhà đầu tư trúng đấu thầu. Quy định này đã bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất với quy định của Chương VIII về “phát triển, quản lý và khai thác quỹ đất”.